房产抵押贷款的利息和抵押率是根据借款人的信用度、信用等级、房产评估价、贷款用途再上下调动。特别是在资金紧张的时候上浮空间更大，具体利率会上浮多少跟借款人的资质有很大关系，条件好上浮就少，条件差利率上浮就比较多，最终结果是不一样的。所以，办理抵押贷款之前先去贷款中介或者银行咨询是最为准确的。

首先我们来说下利率，目前银行贷款利率一般都会在基础利率的基础上上浮，目前银行贷款基准利率一年之内是4.35%；1-5年是4.75%；5年以上是4.9%。

但在实际的办理过程中银行会上浮利率，特别是在资金紧张的时候上浮空间更大，具体利率会上浮多少跟借款人的资质有很大关系，条件好上浮就少，条件差利率上浮就比较多，有的可以直接上浮50%，比如你办理房产抵押贷款10年，银行可能会上浮40%的利率，那贷款利率就是6.86%。除此之外，银行还会收评估费或者叫你存款，所以实际的贷款成本可能达到8%以上。

再说下抵押率。抵押率一般跟几个因素有关，一是房产的特性，比如房产性质，房龄，位置，楼层等，正常住宅类商品房可以做到70%的抵押率，有的银行最高可以做到8成；而商铺，写字楼等性质的房产银行一般最高只能做50%的抵押率。

上面说的70%和50%只是通常情况，具体到每个客户去办理的时候会有很大的差异，比如位置偏，房龄大，楼层是普通顶层的房产抵押率会比较低。

综上所述，房产抵押贷款条件无外乎借款人贷款资质好，且房屋产权清晰明确，有变现能力。希望对大家有所帮助。